Hisseli tapuda habersiz satış yapılabilir mi?

Ülkemizde satın alınan taşınmaz mülklerin tapuları farklı tapu çeşitleri olarak karşımıza çıkıyor ve kanunlar çerçevesinde her tapu çeşidi için farklı kararnameler bulunuyor. Hisseli tapular olarak bilinen tapu çeşitleri için ise tapu satışı ya da tapu devri gibi işlemler diğer tapulara göre daha zorlayıcı oluyor. Kafa karışıklığına neden olan bazı kuralları bulunan hisseli tapunun habersiz satışının yapılıp yapılamayacağı merak edilenler arasında.

Hisseli tapu nedir?

Hisseli tapu, ülkemizde taşınmaz mülkler için alınan bir tapu çeşidi. Taşınmaz mülkün bir kısmının belirli bir hisse olarak bir şahsa verilmesi hisseli tapu olarak adlandırılır. Taşınmaz mülk pay ya da hisse olarak adlandırılan yüzdelik parçalara veya kat mülkiyetlerine yarılarak farklı tapu sahiplerine satılır. Bu şekilde satışı gerçekleştirilen hisselerin taamı toplandığında arsanın toplam hisse değeri ortaya çıkar. Taşınmaz mülklerde hisse değeri kadar söz hakkı bulunmaktadır. Ancak bu durum daha düşük hisse sahiplerinin söz hakkı olmadığı anlamına gelmez. Her şahıs kendi hissesinden sorumlu olup, arsanın tamamını etkileyen durumlarda tüm hisseli tapu sahiplerinin onayı gerekmektedir.

Hisseli tapuda habersiz satış yapılabilir mi?

Hisseli tapu sahipleri kendi hisselerini devretmek istedikleri zaman, bu işlemlerin gerçekleştirilmesine göre bazı hususlar bulunmaktadır. Bu hususlar arasında bulunan maddelere göre bireyler hisseli taşınmazlarının satışını gerçekleştirecekleri zaman bu hisse satışından diğer hissedarların haberinin olmasına gerek olup olmadığını merak ediyorlar. Hisseli taşınmazların tapularının satışını gerçekleştirmek isteyenlerin bilmesi gereken husus ise, hisseli tapu satışı yapılacağı zaman, diğer hisse sahiplerinin bu satışta bir önalım yani şufa hakkı olduğu. Tapu sahibi tapusunu devretmek istediği zaman diğer hisse sahipleri bu tapuyu dışarıdan birine bırakmak yerine kendi içlerinde birine devredebiliyorlar. Tabii bu durum bir zorunluluk getirmiyor.

Hisseli tapusunu satmak isteyen bireyler eğer ortakları ile anlaşamazlar se, bu durumda dışarıdan bir bireye satış gerçekleştirme hakları her zaman bulunuyor. Eğer diğer hisse sahipleri isterlerse tapu satılmış olsa dahi, yeni pay sahibinden bu hisseli tapuyu satın alabilme hakkına sahipler. Bu durumda yeni pay sahibinin de mağdur edilmemesi adına hisseli tapu sahibinin diğer hisse sahiplerinden şufa hakkını kullanmaları için bir onaylı yazılı kağıt alması gerekmektedir. Bu nedenle de diğer hisse sahiplerinin haberi olmadan hisseli tapu satışı gerçekleştirilemez.

Hisseli tapuda arsa işlemleri nasıl yapılır?

Hisseli tapuda arsa üzerinde taşınmazın işlemleri yapılacağı zaman, tüm hissedarların ortak bir paydaya varması zorunludur. Eğer hisse sahiplerinden biri yapılacak olan arsa işlemi ya da tadilat işlerinde onay vermezse bu durumda işlem gerçekleşmez. Ancak bazı hususlar gereği, hisseli tapu sahiplerinden onay alınması halinde diğer hisse sahibi taşınmazın gelişimini ya da sağlamlığını gerçekleştirmek adına yapılması gereken bu işleme karşı çıkıyorsa, hissesinden mahrum bırakılabiliyor. Bu durumda noter huzurunda hisse sahibinin hissesi satın alınarak pay sahipleri arasından çıkarılabiliyor. Ancak bu durumu onay vermeyen hisse sahibinin de kabul etmesi gerekiyor.

Hisseli tapu satın alırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Hisseli tapu satın almak isteyen bireyler alım yapmadan önce bazı hususları bilmeliler. Hisseli tapu satın alımı gerçekleştirmek isteyen bireylerin hisseli tapu satışlarında dikkat etmesi gereken hususlar şu şekilde karşımıza çıkıyor:

• Hisseli tapu satın alırken satın alınacak olan taşınmaz payının belirli bir alan değil, ana gayrimenkulün bir parçası olduğu bilinmelidir. Yani aldığınız pay, gayrimenkulün tamamının parçası, yalnızca bir kat ya da ofis değil.
• Diğer pay sahiplerinin onayı alınmadan satış gerçekleştirilmesi için öncelikle diğer pay sahiplerinden onay kağıdı alınması gerekmektedir. Bu onay kağıdı ile diğer pay sahiplerinin önalım hakları olan şufa hakkını kullanması engellenir.
• Eğer satı alım esnasında onay kağıdı alınmıyorsa, bu durumda noter aracılığı ile diğer hak sahiplerine bildiri gönderilmelidir. Aradan 3 ay geçtiği takdirde şufa hakkı ortadan kalkar.
• Satın alım esnasında yalnızca hissesini satacak kişi değil, tüm pay sahiplerinin tapu dairesinde bulunması gerekmektedir.
• Alınacak olan gayrimenkul hisseli tapusunun ipotek ve haciz gibi satış engellerinin olmamasına dikkat etmek de önemli bir husus. Bu durumda aldığınız tapuyu borcu ile birlikte üzerinize almış olabilirsiniz.