Ekonomi

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Yapılabilir mi? Şufa Hakkı ve Yasal Süreçler

Ülkemizde gayrimenkul alım-satımı yapılırken karşılaşılan tapu türlerinden biri de hisseli tapudur. Hisseli tapular, bir taşınmazın belirli oranlarda bölünerek birden fazla kişi tarafından sahiplenildiğini gösteren resmi belgelerdir. Ancak hisseli tapu sahipleri için satış ve devir işlemleri, bireysel tapulara göre daha karmaşık olabilir. Özellikle hisseli tapunun habersiz satılıp satılamayacağı konusu, mülk sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında gelmektedir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmaz mülkler için düzenlenen tapu çeşididir. Tapu senedinde kişilerin isimleri ve sahip oldukları hisse oranları belirtilir. Ancak tapu, hangi alanın kime ait olduğunu belirtmez. Bu durum, özellikle hissedarlar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir.

Bir taşınmazın hisseli tapuya sahip olması şu anlama gelir:

  • Tapuda her ortak bir hisseye sahiptir, ancak mülkün belirli bir bölümü kimseye tahsis edilmez.
  • Hissedarların tapu üzerinde ortak hakları vardır ve taşınmaz hakkında söz sahibi olurlar.
  • Hissedarlar, taşınmazın yönetimi, kullanımı ve satışı konusunda ortak kararlar almak zorundadır.

Hisseli tapuya sahip bir taşınmazda, bireysel tapuların aksine, kişinin yalnızca belirli bir alanı değil, tüm mülkü ortaklaşa kullanma hakkı bulunur. Bu durum da satış süreçlerini daha karmaşık hale getirmektedir.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir mi?

Hisseli tapu sahipleri, kendi hisselerini istediği kişiye satabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir konu bulunmaktadır: Diğer hissedarların “önalım hakkı” (şufa hakkı) vardır.

Şufa hakkı, bir hissedarın, diğer hissedarın hissesini öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hak, diğer hissedarları korumak ve mülkün kontrolsüz şekilde üçüncü şahıslara geçmesini engellemek amacıyla tanınmıştır.

Bu nedenle, hisseli tapu habersiz olarak üçüncü bir kişiye satılamaz. Satışın hukuken geçerli olabilmesi için şu şartlar sağlanmalıdır:

  • Hissedarlar, satıştan önceden haberdar edilmelidir.
  • Diğer hissedarlar, 3 ay içinde önalım hakkını kullanabilir ve satılan hisseyi satın alabilir.
  • Önceden yazılı onay alınmadıysa, noter aracılığıyla resmi bildirim yapılmalıdır.

Eğer hissedarlar, önalım haklarını kullanmazsa, satış yeni alıcı lehine tescil edilir ve mülkiyet devri gerçekleşir. Ancak önalım hakkı ihlal edilirse, hissedarlar mahkemeye başvurarak satışı iptal ettirebilirler.

Hisseli Tapuda Arsa İşlemleri Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuya sahip bir arsada tadilat, inşaat veya satış gibi işlemler yapılacağı zaman, tüm hissedarların ortak karar alması gerekir. Eğer hissedarlardan biri onay vermezse, şu senaryolar yaşanabilir:

  • İlgili hisse sahibinin rızası olmadan işlem yapılamaz.
  • Eğer arsa üzerinde yapılacak işlem hukuki bir zorunluluk teşkil ediyorsa (örneğin, yıkılma tehlikesi nedeniyle tadilat), noter aracılığıyla karşı çıkan hissedarın hissesi satın alınabilir.
  • Hissedarlar arasında anlaşmazlık yaşanıyorsa, mahkemeye başvurularak hisseli mülkün satışının zorunlu hale getirilmesi sağlanabilir.

Bu nedenle, hisseli tapulu mülklerde satın alma veya yatırım yapmadan önce tapu durumunun detaylıca incelenmesi önemlidir.

Hisseli Tapu Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Hisseli tapulu bir mülk satın almak, bireysel tapulu mülklere kıyasla daha fazla prosedür ve dikkat gerektirir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

  1. Hisseyi alırken, tam olarak hangi haklara sahip olduğunuzu öğrenin. Hisseli tapu, belirli bir alanı değil, mülkün genelinden bir payı temsil eder.
  2. Diğer hissedarların önalım hakkı olduğunu unutmayın. Satın alım yapmadan önce diğer hissedarlardan onay alınması veya noter aracılığıyla bildirim yapılması gerekir.
  3. Hisseli tapunun üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya satış engeli olup olmadığını kontrol edin.
  4. Tapu devrinin resmî olarak tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi gerekir. Sözleşme ile yapılan devirler geçerli sayılmaz.
  5. Hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar ileride sorun yaratabilir. Eğer hissedarlar arasında uzun süredir devam eden davalar varsa, tapuyu devralırken bu konuların çözüme kavuşturulmuş olmasına dikkat edin.

Sonuç

Hisseli tapu, özellikle yatırım amacıyla mülk satın almak isteyenler için detaylı incelenmesi gereken bir tapu türüdür. Hissedarların ortak haklara sahip olması, satış ve kullanım işlemlerinde bazı kısıtlamalar doğurur. Hisseli tapu satışı yaparken veya satın alırken, önalım hakkı, noter bildirimi ve tapu kayıtlarının incelenmesi gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Yanlış bir işlem yapılması durumunda, satış iptal edilebilir veya hukuki süreçlerle karşı karşıya kalabilirsiniz.

Bu nedenle, hisseli tapulu bir taşınmaz alırken mutlaka uzman bir danışmandan veya avukattan destek almak önerilmektedir.

Yorum yaz

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir